Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony – pomoc radcy prawnego z Wrocławia

12 cze Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony – pomoc radcy prawnego z Wrocławia

Szukasz pomocy, bo chcesz wypowiedzieć umowę najmu, ale właściciel nie chce się zgodzić? W tym poradniku pokażę Ci, jak możesz legalnie zakończyć umowę na czas oznaczony, nawet jeśli nie zawarłeś klauzuli wypowiedzenia. Jako radca prawny z Wrocławia specjalizujący się w umowach najmu, pomagam najemcom skutecznie rozwiązywać takie sytuacje.

📞 Potrzebujesz pomocy? Zadzwoń już teraz: 605 416 025 – pierwsza rozmowa jest bezpłatna.

Umowa najmu na czas określony – co warto wiedzieć?

Na co dzień w mojej kancelarii we Wrocławiu spotykam się z klientami, którzy nie wiedzą, że istnieją legalne sposoby na wypowiedzenie umowy najmu na czas określony. Wbrew pozorom – to możliwe. Trzeba jednak znać trzy konkretne podstawy prawne.

Dlaczego wypowiedzenie takiej umowy jest trudne?

Kodeks cywilny przewiduje, że wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony jest możliwe tylko wtedy, gdy:

• w umowie została przewidziana odpowiednia klauzula,
• wystąpią istotne wady lokalu,
• obie strony podpiszą aneks rozwiązujący umowę.

Bez tych warunków – wypowiedzenie może być nieskuteczne, a wynajmujący ma prawo żądać odszkodowania.

1. Klauzula wypowiedzenia w umowie

Jeśli Twoja umowa zawiera zapis o wypowiedzeniu „z ważnych przyczyn” – możesz z niego skorzystać. Bez tego – wypowiedzenie będzie nieskuteczne, nawet jeśli masz poważne powody.

2. Wady lokalu zagrażające zdrowiu

Masz prawo wypowiedzieć umowę natychmiast, jeśli lokal ma poważne wady, np. grzyb, brak ogrzewania, przecieki czy niesprawną instalację. Podstawą są:

• art. 664 § 2 k.c. – gdy właściciel ignoruje wezwania do naprawy,
• art. 682 k.c. – gdy wada zagraża zdrowiu lub życiu.

3. Porozumienie stron lub sytuacje wyjątkowe

W praktyce najczęściej kończy się na podpisaniu aneksu. Jeśli właściciel nie zgadza się – można rozważyć:

• art. 491 § 1 k.c. – odstąpienie z powodu zwłoki właściciela,
• art. 357¹ k.c. – nadzwyczajna zmiana stosunków (np. utrata pracy, nagła choroba).

Te przypadki są trudne do udowodnienia, ale jako radca prawny ds. najmu mogę Ci pomóc przeprowadzić ten proces.

Praktyczna porada najemcy – zanim podpiszesz umowę

Zadbaj o zapis typu: „Strony mogą wypowiedzieć umowę z 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia, bez podania przyczyny.” To najlepszy sposób, by mieć „wyjście awaryjne”.

Gdy po upływie terminu nadal mieszkasz z cichą zgodą właściciela i regularnie płacisz czynsz, powstaje z mocy prawa umowa na czas nieoznaczony. To, co miało trwać rok, może zaciążyć na lata, jeśli nie zadbasz o aneks. W praktyce kancelaryjnej zdarza się, że lokatorzy dowiadują się o tym dopiero przy podwyżce czynszu, gdy wynajmujący powołuje się na nowy, bezterminowy stosunek najmu.

Kaucja to depozyt zabezpieczający, który ustawodawca nakazuje zwrócić w ciągu 30 dni od opuszczenia lokalu. Właściciel może potrącić jedynie realnie udowodnione koszty napraw, a nie hipotetyczne „straty z tytułu amortyzacji”. Brak rachunków lub kosztorysu czyni potrącenie bezpodstawnym, co w sądzie często skutkuje obowiązkiem zwrotu kaucji wraz z odsetkami ustawowymi.

Art. 681 KC obciąża najemcę jedynie „drobne nakłady” – malowanie, uszczelki, klamki. Odświeżenie całej elewacji czy wymiana instalacji elektrycznej przekracza tę definicję i pozostaje ciężarem wynajmującego. Dlatego zanim podpiszesz, zapytaj wprost, czy właściciel planuje przerzucić na Ciebie wymianę pieca – i utrwal odpowiedź w kontrakcie.

Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza swój zasięg głównie do lokali mieszkalnych wynajmowanych „zwyczajnie”. Przy najmie okazjonalnym czy instytucjonalnym zakres ochrony bywa wąski.

Najczęstsze pytania klientów mojej kancelarii we Wrocławiu

Skorzystaj z pomocy – Radca prawny Wrocław Bartosz Stasik

Jeśli jesteś najemcą z Wrocławia lub Dolnego Śląska i masz problem z umową najmu – skontaktuj się ze mną. Analizuję umowy, negocjuję z właścicielami, reprezentuję również najemców przed sądem – jeśli właściciel nie chce oddać kaucji lub kwestionuje Twoje wypowiedzenie.

Autor: Radca Prawny Bartosz Stasik, specjalista od umów najmu z Wrocławia.