23 sty Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony – kiedy jest możliwe i jak to zrobić [2026]

Podpisałeś umowę najmu na 2 lata, a po 6 miesiącach musisz się wyprowadzić? A może jesteś wynajmującym i najemca nie płaci czynszu? Wielu moich Klientów z Wrocławia i okolic trafia do kancelarii z przekonaniem, że umowy najmu na czas określony nie da się rozwiązać wcześniej. To nieprawda – ale diabeł tkwi w szczegółach.

W tym artykule wyjaśniam kiedy i jak można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony zgodnie z aktualnym stanem prawnym i orzecznictwem Sądu Najwyższego.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?

Tak, ale wyłącznie w przypadkach wskazanych w treści umowy lub przewidzianych przez ustawę. Samo „chcę się wyprowadzić” nie wystarczy. Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wymaga, aby umowa określała konkretne przyczyny wypowiedzenia. Dodatkowo Kodeks cywilny przewiduje kilka sytuacji ustawowych (wady lokalu, zaleganie z czynszem), w których wypowiedzenie jest możliwe niezależnie od treści umowy. Jeśli umowa nie zawiera klauzuli wypowiedzenia i nie zachodzi żaden przypadek ustawowy, jedyną drogą jest rozwiązanie za porozumieniem stron. Poniżej wyjaśniam każdą z tych podstaw.

Zasada ogólna – umowa na czas określony jest stabilna

Zacznijmy od podstaw. Umowa najmu zawarta na czas określony (np. na rok, dwa lata) ma z założenia charakter trwały i stabilny. Oznacza to, że żadna ze stron nie może jej swobodnie wypowiedzieć tylko dlatego, że „zmieniły się okoliczności” czy „już nie chce”.

To zasadnicza różnica w porównaniu z umową na czas nieokreślony, którą można wypowiedzieć w każdej chwili z zachowaniem terminów ustawowych.

Potwierdził to wielokrotnie Sąd Najwyższy, m.in. w uchwale 7 sędziów:

Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego – podstawa prawna

Kluczowy przepis regulujący tę kwestię to art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego:

Co to oznacza w praktyce? Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony jest możliwe tylko wtedy, gdy:

1. Umowa zawiera klauzulę wypowiedzenia, oraz
2. Klauzula ta określa konkretne wypadki (przyczyny) uzasadniające wypowiedzenie

Obie przesłanki muszą być spełnione łącznie. Sam zapis o możliwości wypowiedzenia bez wskazania przyczyn nie wystarczy.

Co mówi art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego?

Art. 673 § 3 k.c. stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, obie strony mogą wypowiedzieć najem wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten oznacza, że klauzula wypowiedzenia musi wskazywać konkretne przyczyny, a nie tylko samą możliwość wypowiedzenia. Zapis w stylu „z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia” bez podania przyczyn jest nieważny, co potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z 21.12.2007 r. (III CZP 74/07). To najczęstszy błąd w umowach najmu, który widzę w swojej praktyce we Wrocławiu. Wynajmujący kopiują wzory z internetu, nie zdając sobie sprawy, że brak wskazania przyczyn czyni całą klauzulę bezskuteczną.

„Ważne przyczyny” – czy taki zapis jest skuteczny?

W praktyce często spotykam w umowach zapis: „Strony mogą wypowiedzieć umowę z ważnych przyczyn” – bez ich konkretyzowania. Czy to wystarczy?

Sąd Najwyższy w uchwale z 21 listopada 2006 r. uznał, że:

Jednak ocena, czy dana przyczyna jest „ważna”, należy do sądu. Jak wskazał Sąd Najwyższy w późniejszym wyroku:

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony z ważnych przyczyn

Klauzula „z ważnych przyczyn” w umowie najmu na czas określony jest skuteczna i mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 21.11.2006 r. (III CZP 92/06). Należy jednak pamiętać, że ocena „ważności” przyczyny należy do sądu i dokonywana jest obiektywnie. Utrata pracy, poważna choroba, konieczność przeprowadzki służbowej to przykłady przyczyn, które sądy uznają za ważne. Samo pogorszenie relacji z sąsiadami lub znalezienie tańszego lokalu raczej nie wystarczy. Z tego powodu zdecydowanie lepiej jest w umowie wymienić konkretne przypadki, które dają pewność obu stronom i eliminują ryzyko sporu sądowego.

Przykłady prawidłowo sformułowanych klauzul:

Przyczyny ustawowe – wypowiedzenie bez względu na treść umowy

Niezależnie od tego, co zapisano w umowie, Kodeks cywilny przewiduje sytuacje, w których każda ze stron może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Przepisy te działają automatycznie – nawet jeśli umowa o nich nie wspomina.

Wypowiedzenie natychmiastowe przez najemcę:

Wypowiedzenie natychmiastowe przez wynajmującego:

Kodeks cywilny a wypowiedzenie umowy najmu na czas określony – zestawienie przepisów

Kodeks cywilny reguluje wypowiedzenie najmu terminowego w kilku miejscach. Art. 673 § 3 k.c. to przepis ogólny, wymagający wskazania przyczyn w umowie. Art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672 i art. 682 k.c. to przepisy szczególne, dające prawo natychmiastowego wypowiedzenia niezależnie od treści umowy. Art. 674 k.c. reguluje milczące przedłużenie najmu po upływie terminu. W praktyce to art. 673 § 3 k.c. budzi najwięcej sporów, ponieważ jego zastosowanie zależy od prawidłowości klauzuli wpisanej do umowy.

Wypowiedzenie przez najemcę – praktyczny poradnik

Jeśli jesteś najemcą i chcesz wcześniej zakończyć umowę na czas określony, masz kilka możliwości:

1. Sprawdź umowę

Przeanalizuj dokładnie zapisy dotyczące wypowiedzenia. Szukaj klauzul o „ważnych przyczynach” lub konkretnych przypadkach. Jeśli Twoja sytuacja mieści się w tych ramach – możesz wypowiedzieć.

2. Wady lokalu

Jeśli lokal ma istotne wady (np. niedziałające ogrzewanie zimą, zalanie, pleśń zagrażająca zdrowiu), możesz wypowiedzieć natychmiastowo na podstawie art. 664 § 2 lub art. 682 KC.

3. Porozumienie stron

Zawsze możesz zaproponować wynajmującemu rozwiązanie umowy za porozumieniem. Często to najszybsza droga.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony przez najemcę

Najemca może wypowiedzieć umowę na czas określony w trzech sytuacjach: (1) gdy umowa zawiera klauzulę wypowiedzenia z konkretnymi przyczynami i jedna z nich zachodzi, (2) gdy lokal ma wady uniemożliwiające używanie lub zagrażające zdrowiu (art. 664 § 2 i art. 682 k.c.), (3) za porozumieniem stron. Samo niezadowolenie z lokalu, zmiana planów życiowych czy znalezienie lepszej oferty nie stanowi podstawy wypowiedzenia, chyba że umowa wyraźnie to przewiduje. Jeśli najemca „wyprowadzi się” bez skutecznego wypowiedzenia, wynajmujący może dochodzić czynszu za pozostały okres obowiązywania umowy.

4. Pomoc prawna

Jeśli wynajmujący nie zgadza się na rozwiązanie, a Twoja sytuacja jest skomplikowana – warto skonsultować się z prawnikiem. W mojej kancelarii radcy prawnego we Wrocławiu regularnie pomagam najemcom w negocjacjach i sporach z wynajmującymi.

Wypowiedzenie przez wynajmującego – co musisz wiedzieć

Jako wynajmujący masz ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy terminowej. Oprócz przypadków określonych w umowie, możesz wypowiedzieć natychmiastowo gdy najemca:

• Zalega z czynszem za co najmniej 2 pełne okresy płatności (art. 672 KC)
• Używa lokalu niezgodnie z umową mimo upomnienia (art. 667 § 2 KC)
• Podnajmuje lokal bez Twojej zgody (jeśli umowa tego zabrania)

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony przez wynajmującego

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę na czas określony w przypadkach opisanych w samej umowie oraz na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (zaleganie z czynszem, używanie niezgodne z umową). Przy najmie lokalu mieszkalnego obowiązują dodatkowe rygory z ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym wymóg pisemnego uprzedzenia najemcy i wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę zaległego czynszu. Wynajmujący, który wypowie umowę bez zachowania tych wymogów, naraża się na bezskuteczność wypowiedzenia i konieczność dalszego tolerowania najemcy w lokalu.

Co się dzieje po upływie czasu umowy najmu na czas określony?

Umowa najmu na czas określony wygasa automatycznie z upływem terminu, na jaki została zawarta. Nie trzeba składać wypowiedzenia ani żadnego oświadczenia. Jeśli jednak po upływie terminu najemca nadal korzysta z lokalu za zgodą wynajmującego (nawet dorozumianą), umowę uważa się za przedłużoną na czas nieokreślony na dotychczasowych warunkach (art. 674 k.c.). Dlatego jeśli nie chcesz przedłużenia, jako wynajmujący powinieneś przed upływem terminu pisemnie wezwać najemcę do wydania lokalu.

Rozwiązanie umowy najmu na czas określony a wypowiedzenie

To dwa różne pojęcia prawne, choć często mylone. Wypowiedzenie to jednostronne oświadczenie jednej strony, skuteczne po upływie terminu wypowiedzenia. Wymaga podstawy prawnej w umowie lub ustawie. Rozwiązanie za porozumieniem wymaga zgody obu stron, ale pozwala zakończyć umowę w dowolnym momencie, bez podawania przyczyn i bez ograniczeń art. 673 § 3 k.c. W praktyce, gdy umowa nie przewiduje klauzuli wypowiedzenia, porozumienie stron jest jedyną drogą do wcześniejszego zakończenia najmu bez narażania się na roszczenia odszkodowawcze.

Rozwiązanie za porozumieniem stron

Niezależnie od zapisów umowy, zawsze możliwe jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron na podstawie art. 353¹ KC (zasada swobody umów).

Porozumienie warto sporządzić na piśmie, podpisane przez obie strony.

Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu na czas określony?

Kodeks cywilny nie narzuca konkretnego terminu wypowiedzenia umowy najmu na czas określony. Termin ten powinien wynikać z treści klauzuli umownej. Strony mogą ustalić 1 miesiąc, 2 miesiące lub inny rozsądny okres. Jeśli umowa przewiduje wypowiedzenie „z ważnych przyczyn”, ale nie określa terminu, przyjmuje się ustawowe terminy z art. 673 § 2 k.c., czyli miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (gdy czynsz jest płatny miesięcznie). Przy wypowiedzeniu natychmiastowym z przyczyn ustawowych (art. 664 § 2, art. 672 k.c.) terminu nie ma, umowa kończy się z chwilą doręczenia oświadczenia.

Najczęstsze błędy w umowach najmu – na co uważać

W swojej praktyce we Wrocławiu regularnie spotykam umowy z błędnymi zapisami. Oto najczęstsze:

Podsumowanie

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony nie jest niemożliwe, ale wymaga spełnienia określonych warunków. Kluczowe jest:

• Prawidłowe sformułowanie klauzuli wypowiedzenia w umowie – z konkretnymi przyczynami
• Znajomość przyczyn ustawowych – pozwalających wypowiedzieć bez względu na treść umowy
• Dokumentowanie – wszelkich okoliczności uzasadniających wypowiedzenie

Jeśli masz wątpliwości co do swojej umowy lub planujesz wypowiedzenie – skonsultuj się z prawnikiem. Błędne wypowiedzenie może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą.

Szukasz pomocy prawnej w sprawie najmu? Radca prawny Wrocław — Kancelaria Bartosz Stasik, ul. Horbaczewskiego 4/6.