Wypowiedzenie umowy najmu
na czas określony.
Kiedy jest możliwe.
Umowy terminowej nie wypowiesz „bo tak”. Trzeba mieć podstawę: klauzulę w umowie z konkretnymi przyczynami (art. 673 § 3 KC) albo wypadek ustawowy (wady lokalu, zaleganie z czynszem). Inaczej druga strona ma roszczenie o czynsz do końca terminu.
Wiadomość objęta tajemnicą zawodową. Konsultacja w kancelarii (Wrocław, CH Astra) albo online.
Co znajdziesz na tej stronie
Najczęściej szukane fragmenty. Klikaj, żeby przeskoczyć do wybranej sekcji.
-
Czy w ogóle można wypowiedzieć? Zasada ogólna: umowa terminowa jest stabilna. Wypowiedzieć można tylko w wypadkach z umowy lub z ustawy.
-
Art. 673 § 3 KC, podstawa prawna Co dokładnie mówi przepis. Dlaczego sam zapis „z miesięcznym wypowiedzeniem” jest nieważny.
-
„Ważne przyczyny”, czy to wystarczy? Klauzula z „ważnych przyczyn” jest dopuszczalna (uchwała SN III CZP 92/06), ale ocenia ją sąd obiektywnie.
-
Przyczyny ustawowe, wypowiedzenie natychmiastowe Wady lokalu, zaleganie z czynszem, używanie niezgodne z umową. Działają niezależnie od treści umowy.
-
Wypowiedzenie przez najemcę Trzy ścieżki dla najemcy: klauzula umowna, wady lokalu (art. 664 § 2, art. 682 KC), porozumienie stron.
-
Wypowiedzenie przez wynajmującego Zaleganie z czynszem (art. 672 KC), używanie niezgodne z umową (art. 667 § 2 KC), dodatkowe wymogi przy lokalu mieszkalnym.
-
Okresy i terminy wypowiedzenia Czy KC narzuca termin? Co jeśli umowa nie określa terminu. Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym.
-
Najczęstsze błędy w klauzulach umownych Trzy klauzule z umów najmu, które są nieważne. Czego unikać przy konstruowaniu klauzuli wypowiedzenia.
Wyślij umowę najmu do analizy
Wpisz dane, a skontaktuję się z Tobą zwrotnie i ustalimy termin konsultacji (250 zł, bez limitu czasu). Po przejrzeniu umowy powiem Ci, czy klauzula wypowiedzenia jest skuteczna, czy w Twojej sytuacji zachodzi przyczyna ustawowa i jak skonstruować pismo, żeby było skuteczne.
Co nie wydarzy się przy pierwszej rozmowie
Każda umowa to inna konstrukcja klauzul i okoliczności. Powiem Ci wprost, czy widzę podstawę z art. 673 § 3 KC, czy z przepisów ustawowych (wady, zaleganie z czynszem), czy zostaje tylko porozumienie stron.
Warunki prowadzenia sprawy ustalamy po analizie umowy, nie przed. Bez presji „dziś albo nigdy”, bez „promocji” i rabatów dla „tylko dzisiaj podpisujących”.
Jeżeli klauzula wypowiedzenia w Twojej umowie jest skuteczna i wystarczy proste pismo, otwarcie Ci to powiem. Nie „naciągam” za wszelką cenę.
Ryzyko pojawia się wtedy, gdy wypowiedzenie okaże się bezskuteczne. Ale to nie jest narzędzie presji. Podam konkretne ścieżki, a decyzja należy do Ciebie.
To standard pierwszej rozmowy w kancelarii. Jeżeli gdziekolwiek indziej usłyszałeś coś innego, warto się zastanowić, kto ma z tego korzyść.
Cztery zasady, które wszystko zmieniają
Większość sporów o wypowiedzenie najmu na czas określony rozstrzyga się na poziomie czterech rzeczy. Sprawdź, czy znasz każdą z nich.
Klauzula musi wskazywać przyczyny
Sam zapis „każda strona może wypowiedzieć umowę z miesięcznym terminem” jest nieważny w umowie terminowej. Tak Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z 21 grudnia 2007 r. (sygn. III CZP 74/07). Trzeba podać konkretne wypadki, w których wypowiedzenie jest możliwe.
Dopuszczalne, ale oceniane przez sąd
Klauzula „strony mogą wypowiedzieć z ważnych przyczyn” mieści się w art. 673 § 3 KC, co potwierdziła uchwała SN z 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06). Ale ocena „ważności” przyczyny to rola sądu, dokonywana obiektywnie, nie subiektywne odczucie strony wypowiadającej.
Działają niezależnie od treści umowy
Nawet jeśli umowa nic nie mówi, najemca może wypowiedzieć natychmiast przy wadach lokalu (art. 664 § 2 i art. 682 KC), wynajmujący przy zwłoce z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności (art. 672 KC, przy lokalu dopiero po pisemnym uprzedzeniu z dodatkowym miesięcznym terminem, art. 687 KC) albo używaniu niezgodnym z umową (art. 667 § 2 KC).
Tylko porozumienie stron
Jeśli umowa nie zawiera klauzuli wypowiedzenia, a przyczyna ustawowa nie zachodzi, jedyna droga to porozumienie stron (art. 353¹ KC, swoboda umów). Próba „samodzielnego wyjścia” naraża na roszczenie o czynsz do końca obowiązywania umowy.
Dodatkowe wymogi z ochrony lokatorów
Przy najmie lokalu mieszkalnego wynajmujący musi spełnić wymogi z ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i podania przyczyny. Przy zaleganiu z czynszem zwłoka musi obejmować co najmniej trzy pełne okresy płatności, wcześniej trzeba pisemnie uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin zapłaty, a samo wypowiedzenie składa się najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas określony, krok po kroku
Aby skutecznie wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony, należy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy umowa zawiera klauzulę wypowiedzenia ze wskazaniem przyczyn (art. 673 § 3 KC), a następnie czy zachodzi ustawowa przesłanka wypowiedzenia. Bez jednego z tych warunków rozwiązanie umowy wymaga porozumienia stron. Cztery kroki w prawidłowej kolejności:
-
Sprawdź klauzulę wypowiedzenia w umowie Czy umowa wymienia konkretne wypadki, w których wypowiedzenie jest możliwe (np. utrata pracy, zmiana miejsca zamieszkania, zamiar sprzedaży lokalu)? Sam zapis o „miesięcznym terminie wypowiedzenia” bez podania przyczyn jest nieważny (uchwała SN III CZP 74/07).
-
Sprawdź, czy zachodzi przyczyna ustawowa Najemca: wady lokalu uniemożliwiające używanie (art. 664 § 2 KC), wady zagrażające zdrowiu (art. 682 KC). Wynajmujący: zaleganie z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy (art. 672 KC, przy lokalu dopiero po pisemnym uprzedzeniu z art. 687 KC), używanie niezgodne z umową mimo upomnienia (art. 667 § 2 KC). Te przepisy działają niezależnie od treści umowy.
-
Zaproponuj porozumienie stron Jeżeli ani klauzula, ani przyczyna ustawowa nie pomaga, zostaje porozumienie (art. 353¹ KC). To jedyna droga, gdy umowa „milczy” o wypowiedzeniu, a druga strona jest skłonna do rozmowy. Warto sporządzić na piśmie i ustalić rozliczenie kaucji.
-
Wypowiedz prawidłowo, w formie pisemnej Pismo musi wskazywać konkretną podstawę (klauzula umowna lub przepis KC), datę wypowiedzenia i datę zakończenia umowy. Przy lokalu mieszkalnym forma pisemna pod rygorem nieważności. Wypowiedzenie ustne, mailowe albo SMS nie jest skuteczne wobec lokali mieszkalnych.
Czy w ogóle można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Tak, ale wyłącznie w przypadkach wskazanych w treści umowy lub przewidzianych przez ustawę. Umowa najmu na czas określony ma charakter trwały i stabilny, a to zasadnicza różnica wobec umowy na czas nieokreślony, którą można wypowiedzieć w każdej chwili z zachowaniem terminów ustawowych.
Żadna ze stron umowy terminowej nie może jej wypowiedzieć tylko dlatego, że „zmieniły się okoliczności” albo „już nie chce”. Jeżeli umowa nie przewiduje klauzuli wypowiedzenia, a nie zachodzi przyczyna ustawowa (wady lokalu, zaleganie z czynszem), jedyną drogą zakończenia stosunku najmu pozostaje porozumienie stron.
„Postanowienie zezwalające na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony jest sprzeczne zarówno z naturą takiego stosunku, jak i z przepisem Kodeksu cywilnego.”
Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 74/07.
Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, podstawa prawna
Przepis stanowi: „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”
Praktyczne znaczenie tego przepisu sprowadza się do dwóch wymogów, które muszą być spełnione łącznie:
- umowa musi zawierać klauzulę wypowiedzenia,
- klauzula ta musi określać konkretne wypadki (przyczyny) uzasadniające wypowiedzenie.
Zapis w stylu „z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia” bez podania przyczyn jest nieważny. To najczęstszy błąd w umowach najmu, który widzę w swojej praktyce we Wrocławiu. Wynajmujący kopiują wzory z internetu, nie zdając sobie sprawy, że brak wskazania przyczyn czyni całą klauzulę bezskuteczną.
„Ważne przyczyny”, czy to wystarczy?
W praktyce często spotyka się zapis: „strony mogą wypowiedzieć umowę z ważnych przyczyn” bez ich konkretyzowania. Sąd Najwyższy dopuścił takie rozwiązanie, ale z poważnymi zastrzeżeniami.
„Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z «ważnych przyczyn» mieści się w hipotezie art. 673 § 3 KC.”
Uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., sygn. III CZP 92/06.
Trzeba jednak pamiętać, że ocena „ważności” przyczyny należy do sądu i jest dokonywana obiektywnie. Sąd nie ogranicza się do sprawdzenia, co myśli strona wypowiadająca, ale bada, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter, czyli czy jest poważna na tle interesu obu stron.
Przykłady przyczyn zwykle uznawanych za ważne: utrata pracy, poważna choroba, konieczność przeprowadzki służbowej. Przykłady, które raczej nie wystarczą: samo pogorszenie relacji z sąsiadami, znalezienie tańszego lokalu, zmiana planów życiowych.
Zalecenie: zdecydowanie lepiej w umowie wymienić konkretne przypadki. Daje to pewność obu stronom i eliminuje ryzyko sporu sądowego o to, co jest, a co nie jest „ważną przyczyną”.
Przyczyny ustawowe, wypowiedzenie natychmiastowe
Niezależnie od treści umowy, Kodeks cywilny przewiduje sytuacje, w których każda ze stron może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Te przepisy działają automatycznie, nawet jeśli umowa o nich nie wspomina.
Po stronie najemcy
- Art. 664 § 2 KC, wady rzeczy najętej. Jeżeli rzecz miała wady uniemożliwiające używanie w chwili wydania albo wady takie powstały później, a wynajmujący ich nie usunął, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
- Art. 682 KC, wady zagrażające zdrowiu. Jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet gdy w chwili zawarcia umowy o wadach wiedział.
Po stronie wynajmującego
- Art. 672 KC, zaleganie z czynszem. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Przy najmie lokalu, także użytkowego, wynajmujący musi najpierw uprzedzić najemcę na piśmie i udzielić mu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu (art. 687 KC). Pominięcie uprzedzenia grozi bezskutecznością wypowiedzenia.
- Art. 667 § 2 KC, używanie niezgodne z umową. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób (albo zaniedbuje rzecz tak, że jest narażona na utratę), wynajmujący może wypowiedzieć najem natychmiastowo.
Wypowiedzenie umowy przez najemcę
Najemca może wypowiedzieć umowę na czas określony w trzech sytuacjach:
- gdy umowa zawiera klauzulę wypowiedzenia z konkretnymi przyczynami i jedna z nich zachodzi,
- gdy lokal ma wady uniemożliwiające używanie albo zagrażające zdrowiu (art. 664 § 2 i art. 682 KC),
- za porozumieniem stron.
Samo niezadowolenie z lokalu, zmiana planów życiowych czy znalezienie lepszej oferty nie stanowi podstawy wypowiedzenia, chyba że umowa wyraźnie to przewiduje. Jeśli najemca „wyprowadzi się” bez skutecznego wypowiedzenia, wynajmujący może dochodzić czynszu za pozostały okres obowiązywania umowy.
W praktyce, jeżeli sytuacja najemcy mieści się w klauzuli umownej, warto zadbać o dokumentację: zaświadczenie o utracie pracy, dokumenty medyczne, korespondencję służbową dotyczącą przeniesienia. Przy wadach lokalu podstawą są zdjęcia, protokoły i zachowana korespondencja z wynajmującym, w której zgłaszałeś problem.
Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego
Wynajmujący ma ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy terminowej. Oprócz przypadków określonych w umowie, ustawa daje mu prawo wypowiedzenia natychmiastowego, gdy najemca:
- zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności (art. 672 KC), przy czym przy lokalu, także użytkowym, najpierw trzeba pisemnie uprzedzić najemcę i dać mu dodatkowy miesiąc na zapłatę (art. 687 KC),
- używa lokalu niezgodnie z umową mimo upomnienia (art. 667 § 2 KC),
- podnajmuje lokal bez zgody wynajmującego (jeśli umowa tego zabrania).
Przy najmie lokalu mieszkalnego trzeba dodatkowo przestrzegać ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zaległość musi obejmować co najmniej trzy pełne okresy płatności, a wynajmujący musi najpierw pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności. Dopiero potem składa wypowiedzenie: na piśmie pod rygorem nieważności, z podaniem przyczyny, najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wypowiedzenia „natychmiastowego” za czynsz przy lokalu mieszkalnym nie ma. Pominięcie tych wymogów grozi bezskutecznością wypowiedzenia i koniecznością dalszego tolerowania najemcy w lokalu.
Okresy i terminy wypowiedzenia
Kodeks cywilny nie narzuca konkretnego terminu wypowiedzenia umowy najmu na czas określony. Termin powinien wynikać z treści klauzuli umownej. Strony mogą ustalić 1 miesiąc, 2 miesiące lub inny rozsądny okres dostosowany do sytuacji.
Jeżeli umowa przewiduje wypowiedzenie „z ważnych przyczyn”, ale nie określa terminu, przyjmuje się terminy ustawowe z art. 673 § 2 KC: gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Przy wypowiedzeniu natychmiastowym z przyczyn ustawowych (art. 664 § 2, art. 672, art. 682 KC) terminu nie ma. Umowa kończy się z chwilą doręczenia oświadczenia drugiej stronie. Przy zaległym czynszu za lokal tę chwilę poprzedza pisemne uprzedzenie z dodatkowym miesięcznym terminem (art. 687 KC), a przy lokalu mieszkalnym obowiązuje osobna procedura z ustawy o ochronie praw lokatorów, opisana wyżej.
Co dzieje się po upływie czasu trwania umowy? Umowa wygasa automatycznie, nie trzeba składać wypowiedzenia. Uwaga jednak: jeśli po upływie terminu najemca nadal korzysta z lokalu za zgodą wynajmującego (nawet dorozumianą), umowę uważa się za przedłużoną na czas nieokreślony na dotychczasowych warunkach (art. 674 KC). Jeśli nie chcesz przedłużenia, jako wynajmujący powinieneś przed upływem terminu pisemnie wezwać najemcę do wydania lokalu.
Najczęstsze błędy w klauzulach wypowiedzenia
Większość sporów o skuteczność wypowiedzenia bierze się z wadliwie skonstruowanej klauzuli w samej umowie. Trzy zapisy, które regularnie spotykam i które są nieważne:
- Wypowiedzenie bez wskazania przyczyn: „każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1-miesięcznego terminu wypowiedzenia”. Sam zapis o terminie bez wskazania wypadków jest nieważny w umowie terminowej (uchwała 7 sędziów SN III CZP 74/07).
- Prawo odstąpienia bez terminu: „wynajmującemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy”. Umowne prawo odstąpienia musi być ograniczone terminem (art. 395 § 1 KC). Bez terminu zapis jest nieważny.
- Klauzula automatycznego rozwiązania: „umowa rozwiązuje się z dniem zaprzestania działalności najemcy” bez sprecyzowania, czy chodzi o wypowiedzenie. Tego typu zapisy bywają kwestionowane jako niezgodne z naturą stosunku najmu.
Co powinna zawierać dobrze skonstruowana klauzula
Dobrze sformułowana klauzula wskazuje konkretne, możliwe do zweryfikowania okoliczności, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne. Przykładowe konstrukcje:
Po stronie najemcy: „najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1-miesięcznego terminu wypowiedzenia w przypadku: utraty zatrudnienia, konieczności zmiany miejsca zamieszkania z przyczyn zawodowych, poważnej choroby uniemożliwiającej dalsze zamieszkiwanie.”
Po stronie wynajmującego: „wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1-miesięcznego terminu wypowiedzenia w przypadku: zamiaru sprzedaży lokalu, konieczności przeprowadzenia generalnego remontu, planowanego zamieszkania w lokalu przez wynajmującego lub członka jego rodziny.”
To są schematy, nie gotowe rozwiązania. Konkretne brzmienie klauzuli zależy od sytuacji, charakteru lokalu (mieszkalny vs użytkowy), długości umowy i interesów obu stron. Ten sam zapis, który chroni wynajmującego, może być pułapką dla najemcy i odwrotnie.
Co powinno znaleźć się w samym wypowiedzeniu
Skuteczne pismo o wypowiedzeniu zawiera:
- oznaczenie stron i umowy (data zawarcia, przedmiot najmu),
- wskazanie podstawy prawnej (klauzula umowna z przytoczeniem brzmienia albo przepis KC),
- opis okoliczności uzasadniających wypowiedzenie,
- oświadczenie o wypowiedzeniu z datą zakończenia stosunku najmu,
- podpis strony wypowiadającej.
Pismo warto wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Wypowiedzenie mailem lub SMS-em jest często niewystarczające, a przy najmie lokalu mieszkalnego wymagana jest forma pisemna pod rygorem nieważności.
Jeżeli chcesz sprawdzić, czy klauzulę w Twojej umowie da się wykorzystać, albo otrzymałeś wypowiedzenie i nie wiesz, czy jest skuteczne, wyślij umowę do przejrzenia. Zanim podejmiesz działania, ustal, na czym stoisz.
Najczęstsze pytania o wypowiedzenie umowy najmu
Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Co oznacza zapis „z ważnych przyczyn” w umowie najmu?
Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu?
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę na czas określony?
Czy wypowiedzenie umowy najmu musi być na piśmie?
Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu na czas określony?
Czy mogę rozwiązać umowę najmu za porozumieniem stron?
Co dzieje się po wygaśnięciu umowy najmu na czas określony?
Mam w umowie zapis „strony mogą wypowiedzieć z miesięcznym terminem”. Czy działa?
W mojej umowie nie ma klauzuli wypowiedzenia. Co mogę zrobić?
Co dokładnie mówi art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego?
Najemca zalega z czynszem. Czy mogę od razu wypowiedzieć?
Czy potrzebuję gotowego wzoru wypowiedzenia?
Lokal ma wady. Jakie dowody mam zebrać przed wypowiedzeniem?
Wyprowadziłem się bez skutecznego wypowiedzenia. Co mi grozi?
Porozmawiajmy o Twojej umowie
Konsultacja prawna 250 zł, bez limitu czasu, w kancelarii albo online. Po niej omówimy ewentualne dalsze prowadzenie sprawy.
Kancelaria Radcy Prawnego Bartosz Stasik
oraz stacjonarnie po umówieniu
Masz wątpliwości co do
swojej umowy?
Nie wysyłaj wypowiedzenia „w ciemno”. Klauzula bez przyczyn jest nieważna, a wyprowadzka bez podstawy naraża na roszczenie o czynsz do końca umowy. Pierwsza rozmowa zwykle wystarczy, żeby ustalić, jaką faktycznie masz podstawę.
Sprawy umów i sporów cywilnych
Spory z umów, windykacja i pozew o zapłatę, rękojmia za wady, kary umowne, nakłady i służebności.
Umowy najmu lokali użytkowych, B2B, spory z kontrahentami.
Wynajmujący wystąpił do e-Sądu? 14 dni na sprzeciw, wzór i strategia obrony.
Nowelizacja ustawy o własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli.
Najem okazjonalny, instytucjonalny, klauzule chroniące wynajmującego.
Kalkulator zachowku, alimentów, opłat sądowych, siedem narzędzi online.