Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony.
Kiedy jest możliwe.

Pięć zasad, które wszystko zmieniają

Większość sporów o wypowiedzenie najmu na czas określony rozstrzyga się na poziomie tych zasad, a każda ma swoje wyjątki.

Kiedy wypowiedzenie umowy najmu na czas określony jest skuteczne

Wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony wymaga jednej z dwóch podstaw: klauzuli wypowiedzenia ze wskazaniem przyczyn (art. 673 § 3 KC) albo ustawowej przesłanki wypowiedzenia. Bez żadnej z nich rozwiązanie umowy wymaga porozumienia stron. W każdym z tych czterech punktów kryje się pułapka:

1. Klauzula wypowiedzenia w umowieUmowa musi wymieniać konkretne wypadki, w których wypowiedzenie jest możliwe. Sam zapis o „miesięcznym terminie wypowiedzenia” bez podania przyczyn jest nieważny (uchwała SN III CZP 74/07), a przy lokalu mieszkalnym, poza najmem okazjonalnym i instytucjonalnym, klauzula nie pomoże wynajmującemu poza przyczynami z ustawy.
2. Przyczyna ustawowaWady lokalu po stronie najemcy (art. 664 § 2 i art. 682 KC), zaległy czynsz albo używanie niezgodne z umową po stronie wynajmującego (art. 672 i art. 667 § 2 KC). Te przepisy działają niezależnie od treści umowy, ale każdy ma własne warunki, a przy lokalu mieszkalnym dochodzą rygory ustawy o ochronie praw lokatorów.
3. Porozumienie stronJeżeli ani klauzula, ani przyczyna ustawowa nie pomaga, zostaje porozumienie (art. 353¹ KC). To jedyna droga, gdy umowa „milczy” o wypowiedzeniu, a druga strona jest skłonna do rozmowy. Porozumienie bez rozliczenia kaucji zostawia otwarty spór o pieniądze.
4. Forma i treść wypowiedzeniaWypowiedzenie bez konkretnej podstawy (klauzula umowna lub przepis KC) albo z błędną datą zakończenia umowy otwiera spór o jego skuteczność. Przy lokalu mieszkalnym wypowiedzenie przez wynajmującego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, więc zwykły mail albo SMS od wynajmującego nie jest skuteczny.

Czy w ogóle można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?

Tak, ale wyłącznie w przypadkach wskazanych w treści umowy lub przewidzianych przez ustawę. Umowa najmu na czas określony ma charakter trwały i stabilny, a to zasadnicza różnica wobec umowy na czas nieokreślony, którą można wypowiedzieć w każdej chwili z zachowaniem terminów ustawowych.

Żadna ze stron umowy terminowej nie może jej wypowiedzieć tylko dlatego, że „zmieniły się okoliczności” albo „już nie chce”. Jeżeli umowa nie przewiduje klauzuli wypowiedzenia, a nie zachodzi przyczyna ustawowa (wady lokalu, zaleganie z czynszem), jedyną drogą zakończenia stosunku najmu pozostaje porozumienie stron.

Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, podstawa prawna

Przepis stanowi: „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Praktyczne znaczenie tego przepisu sprowadza się do dwóch wymogów, które muszą być spełnione łącznie:

• umowa musi zawierać klauzulę wypowiedzenia,
• klauzula ta musi określać konkretne wypadki (przyczyny) uzasadniające wypowiedzenie.

Zapis w stylu „z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia” bez podania przyczyn jest nieważny. To najczęstszy błąd w umowach najmu, który widzę w swojej praktyce we Wrocławiu. Wynajmujący kopiują wzory z internetu, nie zdając sobie sprawy, że brak wskazania przyczyn czyni całą klauzulę nieważną.

„Ważne przyczyny”, czy to wystarczy?

W praktyce często spotyka się zapis: „strony mogą wypowiedzieć umowę z ważnych przyczyn” bez ich konkretyzowania. Sąd Najwyższy dopuścił takie rozwiązanie, ale z poważnymi zastrzeżeniami.

Ocena „ważności” przyczyny należy jednak do sądu i jest dokonywana obiektywnie: sąd bada, czy przyczyna jest poważna na tle interesu obu stron, a nie co myśli strona wypowiadająca. Taka klauzula to więc zaproszenie do sporu, którego wyniku nikt nie zna z góry.

Przyczyny ustawowe, wypowiedzenie natychmiastowe

Niezależnie od treści umowy Kodeks cywilny przewiduje sytuacje, w których strona może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Każda z nich ma jednak warunki, na których wypowiedzenia najczęściej upadają.

Po stronie najemcy

• Art. 664 § 2 KC, wady rzeczy najętej. Wady uniemożliwiające używanie lokalu, co do zasady takie, których wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął w odpowiednim czasie. Wypowiedzenie bez wcześniejszego zawiadomienia wynajmującego o wadzie łatwo podważyć.
• Art. 682 KC, wady zagrażające zdrowiu. Działa nawet wtedy, gdy najemca wiedział o wadach przy zawarciu umowy, ale zagrożenie trzeba wykazać.

Po stronie wynajmującego

• Art. 672 KC, zaleganie z czynszem. Zwłoka za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a przy lokalu dopiero po pisemnym uprzedzeniu najemcy (art. 687 KC). Pominięcie uprzedzenia grozi bezskutecznością wypowiedzenia.
• Art. 667 § 2 KC, używanie niezgodne z umową. Używanie lokalu sprzecznie z umową, które trwa mimo upomnienia, albo zaniedbanie, które naraża lokal na utratę lub uszkodzenie.

Wypowiedzenie umowy przez najemcę

Najemca wypowie umowę terminową tylko wtedy, gdy przyczyna mieści się w klauzuli umownej albo lokal ma wady z art. 664 § 2 lub art. 682 KC. Poza tym zostaje porozumienie stron.

Samo niezadowolenie z lokalu, zmiana planów życiowych czy znalezienie lepszej oferty nie stanowi podstawy wypowiedzenia, chyba że umowa wyraźnie to przewiduje. Jeśli najemca „wyprowadzi się” bez skutecznego wypowiedzenia, wynajmujący może dochodzić czynszu za pozostały okres obowiązywania umowy, a spór rozstrzygną dowody z czasu, gdy przyczyna albo wada występowała.

Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego

Wynajmujący ma ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy terminowej: poza przypadkami z umowy ustawa pozwala mu wypowiedzieć przy zaległym czynszu (art. 672 i 687 KC), używaniu lokalu niezgodnie z umową mimo upomnienia (art. 667 § 2 KC) i podnajmie bez wymaganej zgody (art. 688² KC).

Okresy i terminy wypowiedzenia

Kodeks cywilny nie narzuca konkretnego terminu wypowiedzenia umowy najmu na czas określony. Termin wynika z klauzuli umownej, a gdy umowa go nie określa, w grę wchodzą terminy ustawowe z art. 688 KC. Przy wypowiedzeniu z przyczyn ustawowych terminu co do zasady nie ma, ale przy zaległym czynszu za lokal poprzedza je pisemne uprzedzenie (art. 687 KC), a przy lokalu mieszkalnym osobna procedura z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Po upływie czasu trwania umowa wygasa automatycznie. Jeśli jednak najemca nadal korzysta z lokalu za zgodą wynajmującego, nawet dorozumianą, umowę uważa się za przedłużoną na czas nieokreślony na dotychczasowych warunkach (art. 674 KC). Milczenie wynajmującego po upływie terminu może go więc kosztować umowę, której już nie chciał.

Najczęstsze błędy w klauzulach wypowiedzenia

Większość sporów o skuteczność wypowiedzenia bierze się z wadliwie skonstruowanej klauzuli w samej umowie. Trzy zapisy, które regularnie spotykam i które są nieważne:

Dlaczego nie ma uniwersalnej klauzuli

Dobrze sformułowana klauzula wskazuje konkretne, możliwe do zweryfikowania okoliczności, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne. Ich brzmienie zależy od sytuacji, charakteru lokalu (mieszkalny vs użytkowy), długości umowy i interesów obu stron. Ten sam zapis, który chroni wynajmującego, może być pułapką dla najemcy i odwrotnie.

Na czym wypowiedzenia upadają

• powołanie się na klauzulę, która jest nieważna, bo nie wskazuje przyczyn (uchwała SN III CZP 74/07),
• przyczyna, która nie mieści się ani w klauzuli, ani w przepisie,
• pominięte pisemne uprzedzenie z dodatkowym miesięcznym terminem przy zaległym czynszu (art. 687 KC),
• brak formy pisemnej tam, gdzie jest wymagana pod rygorem nieważności, jak przy wypowiedzeniu najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego,
• doręczenie, którego nie da się potem wykazać.

Jeżeli chcesz sprawdzić, czy klauzulę w Twojej umowie da się wykorzystać, albo otrzymałeś wypowiedzenie i nie wiesz, czy jest skuteczne, wyślij umowę do przejrzenia. Na konsultacji (350 zł, bez limitu czasu) przejrzę umowę razem z projektem Twojego pisma albo z wypowiedzeniem, które dostałeś. Wolisz zadzwonić? 605 416 025. Możesz też wysłać zdjęcie umowy na WhatsApp.

Najczęstsze pytania o wypowiedzenie umowy najmu

Porozmawiajmy o Twojej umowie

Konsultacja prawna 350 zł, bez limitu czasu, w kancelarii albo online. Po niej omówimy ewentualne dalsze prowadzenie sprawy.

Kancelaria Radcy Prawnego Bartosz Stasik

350 zł  za pełną konsultację, bez limitu czasu, w kancelarii albo online. Warunki prowadzenia sprawy ustalamy dopiero po przejrzeniu umowy. Nie płacisz za godzinę. Płacisz za spotkanie, na które przychodzę po lekturze Twoich dokumentów.