Czy w ogóle można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Tak, ale wyłącznie w przypadkach wskazanych w treści umowy lub przewidzianych przez ustawę. Umowa najmu na czas określony ma charakter trwały i stabilny, a to zasadnicza różnica wobec umowy na czas nieokreślony, którą można wypowiedzieć w każdej chwili z zachowaniem terminów ustawowych.
Żadna ze stron umowy terminowej nie może jej wypowiedzieć tylko dlatego, że „zmieniły się okoliczności" albo „już nie chce". Jeżeli umowa nie przewiduje klauzuli wypowiedzenia, a nie zachodzi przyczyna ustawowa (wady lokalu, zaleganie z czynszem), jedyną drogą zakończenia stosunku najmu pozostaje porozumienie stron.
Cytat z orzecznictwa
„Postanowienie zezwalające na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony jest sprzeczne zarówno z naturą takiego stosunku, jak i z przepisem Kodeksu cywilnego."
Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 74/07.
Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, podstawa prawna
Przepis stanowi: „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie."
Praktyczne znaczenie tego przepisu sprowadza się do dwóch wymogów, które muszą być spełnione łącznie:
- umowa musi zawierać klauzulę wypowiedzenia,
- klauzula ta musi określać konkretne wypadki (przyczyny) uzasadniające wypowiedzenie.
Zapis w stylu „z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia" bez podania przyczyn jest nieważny. To najczęstszy błąd w umowach najmu, który widzę w swojej praktyce we Wrocławiu. Wynajmujący kopiują wzory z internetu, nie zdając sobie sprawy, że brak wskazania przyczyn czyni całą klauzulę bezskuteczną.
„Ważne przyczyny", czy to wystarczy?
W praktyce często spotyka się zapis: „strony mogą wypowiedzieć umowę z ważnych przyczyn" bez ich konkretyzowania. Sąd Najwyższy dopuścił takie rozwiązanie, ale z istotnymi zastrzeżeniami.
Cytat z orzecznictwa
„Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z «ważnych przyczyn» mieści się w hipotezie art. 673 § 3 KC."
Uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., sygn. III CZP 92/06.
Trzeba jednak pamiętać, że ocena „ważności" przyczyny należy do sądu i jest dokonywana obiektywnie. Sąd nie ogranicza się do sprawdzenia, co myśli strona wypowiadająca, ale bada, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter, czyli czy jest poważna na tle interesu obu stron.
Przykłady przyczyn zwykle uznawanych za ważne: utrata pracy, poważna choroba, konieczność przeprowadzki służbowej. Przykłady, które raczej nie wystarczą: samo pogorszenie relacji z sąsiadami, znalezienie tańszego lokalu, zmiana planów życiowych.
Zalecenie: zdecydowanie lepiej w umowie wymienić konkretne przypadki. Daje to pewność obu stronom i eliminuje ryzyko sporu sądowego o to, co jest, a co nie jest „ważną przyczyną".
Przyczyny ustawowe, wypowiedzenie natychmiastowe
Niezależnie od treści umowy, Kodeks cywilny przewiduje sytuacje, w których każda ze stron może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Te przepisy działają automatycznie, nawet jeśli umowa o nich nie wspomina.
Po stronie najemcy
- Art. 664 § 2 KC, wady rzeczy najętej. Jeżeli rzecz miała wady uniemożliwiające używanie w chwili wydania albo wady takie powstały później, a wynajmujący ich nie usunął, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
- Art. 682 KC, wady zagrażające zdrowiu. Jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet gdy w chwili zawarcia umowy o wadach wiedział.
Po stronie wynajmującego
- Art. 672 KC, zaleganie z czynszem. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
- Art. 667 § 2 KC, używanie niezgodne z umową. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób (albo zaniedbuje rzecz tak, że jest narażona na utratę), wynajmujący może wypowiedzieć najem natychmiastowo.
Wypowiedzenie umowy przez najemcę
Najemca może wypowiedzieć umowę na czas określony w trzech sytuacjach:
- gdy umowa zawiera klauzulę wypowiedzenia z konkretnymi przyczynami i jedna z nich zachodzi,
- gdy lokal ma wady uniemożliwiające używanie albo zagrażające zdrowiu (art. 664 § 2 i art. 682 KC),
- za porozumieniem stron.
Samo niezadowolenie z lokalu, zmiana planów życiowych czy znalezienie lepszej oferty nie stanowi podstawy wypowiedzenia, chyba że umowa wyraźnie to przewiduje. Jeśli najemca „wyprowadzi się" bez skutecznego wypowiedzenia, wynajmujący może dochodzić czynszu za pozostały okres obowiązywania umowy.
W praktyce, jeżeli sytuacja najemcy mieści się w klauzuli umownej, warto zadbać o dokumentację: zaświadczenie o utracie pracy, dokumenty medyczne, korespondencję służbową dotyczącą przeniesienia. Przy wadach lokalu kluczowe są zdjęcia, protokoły i zachowana korespondencja z wynajmującym, w której zgłaszałeś problem.
Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego
Wynajmujący ma ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy terminowej. Oprócz przypadków określonych w umowie, ustawa daje mu prawo wypowiedzenia natychmiastowego, gdy najemca:
- zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności (art. 672 KC),
- używa lokalu niezgodnie z umową mimo upomnienia (art. 667 § 2 KC),
- podnajmuje lokal bez zgody wynajmującego (jeśli umowa tego zabrania).
Lokal mieszkalny, dodatkowe rygory
Przy najmie lokalu mieszkalnego trzeba dodatkowo przestrzegać ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nawet jeśli najemca zalega z czynszem, wynajmujący musi najpierw pisemnie wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę z uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Pominięcie tych wymogów grozi bezskutecznością wypowiedzenia i koniecznością dalszego tolerowania najemcy w lokalu.
Okresy i terminy wypowiedzenia
Kodeks cywilny nie narzuca konkretnego terminu wypowiedzenia umowy najmu na czas określony. Termin powinien wynikać z treści klauzuli umownej. Strony mogą ustalić 1 miesiąc, 2 miesiące lub inny rozsądny okres dostosowany do sytuacji.
Jeżeli umowa przewiduje wypowiedzenie „z ważnych przyczyn", ale nie określa terminu, przyjmuje się terminy ustawowe z art. 673 § 2 KC: gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Przy wypowiedzeniu natychmiastowym z przyczyn ustawowych (art. 664 § 2, art. 672, art. 682 KC) terminu nie ma. Umowa kończy się z chwilą doręczenia oświadczenia drugiej stronie.
Co dzieje się po upływie czasu trwania umowy? Umowa wygasa automatycznie, nie trzeba składać wypowiedzenia. Uwaga jednak: jeśli po upływie terminu najemca nadal korzysta z lokalu za zgodą wynajmującego (nawet dorozumianą), umowę uważa się za przedłużoną na czas nieokreślony na dotychczasowych warunkach (art. 674 KC). Jeśli nie chcesz przedłużenia, jako wynajmujący powinieneś przed upływem terminu pisemnie wezwać najemcę do wydania lokalu.
Najczęstsze błędy w klauzulach wypowiedzenia
Większość sporów o skuteczność wypowiedzenia bierze się z wadliwie skonstruowanej klauzuli w samej umowie. Trzy zapisy, które regularnie spotykam i które są nieważne:
- Wypowiedzenie bez wskazania przyczyn: „każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1-miesięcznego terminu wypowiedzenia". Sam zapis o terminie bez wskazania wypadków jest nieważny w umowie terminowej (uchwała 7 sędziów SN III CZP 74/07).
- Prawo odstąpienia bez terminu: „wynajmującemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy". Umowne prawo odstąpienia musi być ograniczone terminem (art. 395 § 1 KC). Bez terminu zapis jest nieważny.
- Klauzula automatycznego rozwiązania: „umowa rozwiązuje się z dniem zaprzestania działalności najemcy" bez sprecyzowania, czy chodzi o wypowiedzenie. Tego typu zapisy bywają kwestionowane jako niezgodne z naturą stosunku najmu.
Co powinna zawierać dobrze skonstruowana klauzula
Dobrze sformułowana klauzula wskazuje konkretne, możliwe do zweryfikowania okoliczności, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne. Przykładowe konstrukcje:
Po stronie najemcy: „najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1-miesięcznego terminu wypowiedzenia w przypadku: utraty zatrudnienia, konieczności zmiany miejsca zamieszkania z przyczyn zawodowych, poważnej choroby uniemożliwiającej dalsze zamieszkiwanie."
Po stronie wynajmującego: „wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1-miesięcznego terminu wypowiedzenia w przypadku: zamiaru sprzedaży lokalu, konieczności przeprowadzenia generalnego remontu, planowanego zamieszkania w lokalu przez wynajmującego lub członka jego rodziny."
To są schematy, nie gotowe rozwiązania. Konkretne brzmienie klauzuli zależy od sytuacji, charakteru lokalu (mieszkalny vs użytkowy), długości umowy i interesów obu stron. Ten sam zapis, który chroni wynajmującego, może być pułapką dla najemcy i odwrotnie.
Co powinno znaleźć się w samym wypowiedzeniu
Skuteczne pismo o wypowiedzeniu zawiera:
- oznaczenie stron i umowy (data zawarcia, przedmiot najmu),
- wskazanie podstawy prawnej (klauzula umowna z przytoczeniem brzmienia albo przepis KC),
- opis okoliczności uzasadniających wypowiedzenie,
- oświadczenie o wypowiedzeniu z datą zakończenia stosunku najmu,
- podpis strony wypowiadającej.
Pismo warto wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Wypowiedzenie mailem lub SMS-em jest często niewystarczające, a przy najmie lokalu mieszkalnego wymagana jest forma pisemna pod rygorem nieważności.
Jeżeli chcesz sprawdzić, czy klauzula w Twojej umowie da się wykorzystać, albo otrzymałeś wypowiedzenie i nie wiesz, czy jest skuteczne, wyślij umowę do analizy. Zanim podejmiesz działania, warto wiedzieć, na czym stoisz.
