Umowa dożywocia i jak ją rozwiązać

Jak działa umowa dożywocia

W umowie dożywocia nabywca dostaje własność nieruchomości, a w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (art. 908 § 1 KC). Własność przechodzi od razu, razem z obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia (art. 910 § 1 KC). Umowę zawiera się u notariusza (art. 158 KC).

Jeśli umowa nie stanowi inaczej, nabywca musi przyjąć zbywcę jako domownika, utrzymywać go, zapewnić mu pomoc i pielęgnowanie w chorobie i sprawić pogrzeb (art. 908 § 1 KC). Strony mogą umówić się inaczej, a to, co wpiszą ponad ustawę, decyduje potem o sporze. Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie przenosi się umową dożywocia, a opieka w zamian za taki lokal wymaga innej umowy (wyrok SN z 15 października 2014 r., V CSK 653/13).

Dożywocie, darowizna czy testament

Te trzy drogi różnią się tym, kiedy nabywca dostaje mieszkanie, co w zamian dostaje senior i czy da się z tej decyzji wycofać. Testament można odwołać w każdej chwili (art. 943 KC), darowiznę tylko wyjątkowo, a dożywocie sąd może najwyżej zamienić na rentę albo w wypadkach wyjątkowych rozwiązać (art. 913 KC).

Która droga jest właściwa, zależy od wieku i zdrowia seniora, relacji w rodzinie i tego, kto po jego śmierci może żądać zachowku. Błąd widać zwykle dopiero wtedy, gdy relacje się psują albo gdy rodzeństwo liczy zachowek.

Jeśli rozważasz darowiznę, przeczytaj też, kiedy i jak można ją odwołać. Jeśli testament, zobacz, jak go napisać, żeby nie było sporu.

Gdy relacje się psują

Umowy dożywocia nie odwołuje się jak darowizny. Gdy wspólne życie staje się niemożliwe, ustawa daje dwie drogi: zamianę na rentę i, w wypadkach wyjątkowych, rozwiązanie umowy (art. 913 KC).

1. Zamiana na dożywotnią rentęSąd zamienia uprawnienia na rentę, gdy nie można wymagać od stron dalszej bezpośredniej styczności (art. 913 § 1 KC). Wysokość renty zależy od wartości tych uprawnień.
2. Rozwiązanie umowyTylko w wypadkach wyjątkowych i tylko wtedy, gdy dożywotnikiem jest zbywca nieruchomości (art. 913 § 2 KC). Sąd Najwyższy uznaje za wypadek wyjątkowy krzywdzenie dożywotnika połączone ze złą wolą nabywcy albo porzucenie go bez opieki (wyroki IV CSK 32/10 i IV CK 645/04), a rozwiązania nie będzie, gdy przyczyna złych stosunków leży wyłącznie po stronie dożywotnika.
3. Nabywca sprzedał nieruchomośćPrawo dożywocia obciąża nieruchomość także u nowego właściciela (art. 910 KC), a dożywotnik może żądać zamiany na rentę (art. 914 KC).
4. Pozew odkładany na późniejJeśli dożywotnik umrze w toku procesu o rozwiązanie umowy, jego roszczenie nie przechodzi na spadkobierców.

Dożywocie a zachowek i alimenty

Dożywocie jest umową odpłatną, a przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny (art. 993 § 1 KC). Jeśli umowę nazwaną dożywociem zawarto dla pozoru, żeby ukryć darowiznę, sąd musi jeszcze z urzędu ocenić, czy ta ukryta darowizna jest ważna (art. 83 § 1 KC, postanowienie SN z 29 stycznia 2026 r., II CSKP 37/24). Od tej oceny zależy, czy nieruchomość wchodzi do zachowku jako darowizna, czy w ogóle nie wyszła z majątku seniora. Samą pozorność też trzeba wykazać, a w tym samym postanowieniu Sąd Najwyższy uznał, że nie dowodzi jej to, że senior był sprawny i opieki jeszcze nie potrzebował.

Po śmierci dożywotnika nieruchomość nie wchodzi do spadku po nim, bo od podpisania umowy należy do nabywcy (art. 910 § 1 KC). Osoba, której dożywotnik jest winien alimenty, może jednak żądać uznania umowy za bezskuteczną wobec niej, jeśli przez umowę dożywotnik stał się niewypłacalny (art. 916 § 1 KC).

Ile kosztuje umowa dożywocia

Taksa notarialna za umowę zależy od wartości nieruchomości (§ 3 rozporządzenia o taksie notarialnej), a do aktu dochodzą wypisy, opłaty za wpisy w księdze wieczystej i podatki. Skutki podatkowe umowy wylicza księgowy albo doradca podatkowy.

Więcej kosztuje spór o rentę albo o rozwiązanie umowy: opłata od pozwu powyżej 20 000 zł wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, najwyżej 100 000 zł (art. 13 ust. 2 u.k.s.c.).

Pytania