Umowa dożywocia i jak ją rozwiązać

Jak działa umowa dożywocia

W umowie dożywocia nabywca dostaje własność nieruchomości, a w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (art. 908 § 1 KC). Własność przechodzi od razu, razem z obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia (art. 910 § 1 KC). Umowę zawiera się u notariusza (art. 158 KC).

Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy, na przykład małżonka (art. 908 § 3 KC). Prawa dożywocia nie da się zbyć (art. 912 KC), a gdy przysługuje kilku osobom, po śmierci jednej z nich odpowiednio się zmniejsza (art. 911 KC). Przedmiotem umowy jest nieruchomość: dom z gruntem, działka albo mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość (art. 46 § 1 KC). Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie przenosi się umową dożywocia, ale można je przenieść w zamian za opiekę umową nienazwaną (wyrok SN z 15 października 2014 r., V CSK 653/13).

Dożywocie, darowizna czy testament

Jeśli rozważasz darowiznę, przeczytaj też, kiedy i jak można ją odwołać. Jeśli testament, zobacz, jak go napisać, żeby nie było sporu.

Gdy relacje się psują

Umowy dożywocia nie odwołuje się jak darowizny. Gdy wspólne życie staje się niemożliwe, ustawa daje dwie drogi: zamianę na rentę i, w wypadkach wyjątkowych, rozwiązanie umowy.

1. Zamiana na dożywotnią rentęJeśli między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od nich dalszej bezpośredniej styczności, sąd na żądanie jednej ze stron zamieni wszystkie albo niektóre uprawnienia na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości (art. 913 § 1 KC). Ustawa mówi o stosunkach, które wytworzyły się z jakichkolwiek powodów. Sąd Najwyższy potwierdza, że renty może żądać każda ze stron, niezależnie od tego, skąd wziął się konflikt (wyrok z 15 lipca 2010 r., IV CSK 32/10).
2. Rozwiązanie umowyW wypadkach wyjątkowych sąd może rozwiązać umowę na żądanie zobowiązanego albo dożywotnika, jeśli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości (art. 913 § 2 KC). Sąd Najwyższy przyjmuje, że wypadek wyjątkowy zachodzi, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli nabywcy, a rozwiązania nie będzie, gdy przyczyna złych stosunków leży wyłącznie po stronie dożywotnika (wyrok z 15 lipca 2010 r., IV CSK 32/10). Wypadkiem wyjątkowym może być też porzucenie nieruchomości przez zobowiązanego i pozostawienie dożywotnika bez opieki i świadczeń (wyrok z 13 kwietnia 2005 r., IV CK 645/04).
3. Nabywca sprzedał nieruchomośćDożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę (art. 914 KC). Nowy właściciel odpowiada osobiście za świadczenia wymagalne od chwili, gdy stał się właścicielem (art. 910 § 2 KC).
4. Nie odkładaj pozwuJeśli dożywotnik umrze w toku procesu o rozwiązanie umowy, jego roszczenie nie przechodzi na spadkobierców (postanowienie SN z 6 maja 2016 r., I CSK 297/15). Sąd nie zamieni też dożywocia na rentę z urzędu, gdy żądasz tylko rozwiązania umowy (wyrok SN z 15 lipca 2010 r., IV CSK 32/10), więc o rentę trzeba wnieść wprost.

Dożywocie a zachowek i alimenty

Dożywocie jest umową odpłatną, a przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny (art. 993 § 1 KC). Jeśli umowę nazwaną dożywociem zawarto dla pozoru, żeby ukryć darowiznę, ocenia się ją jak darowiznę (art. 83 § 1 KC). Dlatego pominięci spadkobiercy sprawdzają, czy opieka w ogóle była świadczona.

Po śmierci dożywotnika nieruchomość nie wchodzi do spadku po nim, bo od podpisania umowy należy do nabywcy (art. 910 § 1 KC).

Osoba, której dożywotnik jest winien alimenty, może żądać uznania umowy za bezskuteczną wobec niej, jeśli przez umowę dożywotnik stał się niewypłacalny, i to bez względu na jego świadomość (art. 916 § 1 KC). Ma na to pięć lat od daty umowy (art. 916 § 2 KC).

Ile kosztuje umowa dożywocia

Do aktu dochodzą wypisy, opłaty za wpisy w księdze wieczystej i podatki. Skutki podatkowe umowy wylicza księgowy albo doradca podatkowy. Projekt umowy przeczytaj przed wizytą u notariusza: to, co wpiszecie ponad art. 908 § 1 KC, decyduje potem o sporze.

Pytania