Sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela – skuteczna zgoda sądu zamiast ubezwłasnowolnienia [Poradnik 2025]

Majątek wspólny małżonków – zgoda zastępcza z art. 39 k.r.o.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, sprzedaż nieruchomości z majątku wspólnego wymaga zgody obojga małżonków. Jeżeli jednak jeden z nich nie może tej zgody wyrazić – np. wskutek paraliżu, afazji czy śpiączki – drugi małżonek może złożyć do sądu wniosek o zgodę zastępczą (art. 39 k.r.o.).

Sąd udzieli jej tylko wtedy, gdy dokonanie czynności „wymaga dobra rodziny”. To pojęcie obejmuje interes całej rodziny – a więc również małżonka chorego.

Jak wygląda procedura?

• Wniosek do sądu rejonowego – wydział rodzinny.
• Dokumentacja medyczna potwierdzająca brak możliwości porozumienia.
• Uzasadnienie, że sprzedaż służy dobru rodziny (np. leczenie, spłata kredytu, zakup mniejszego lokalu).
• Opcjonalnie: wskazanie warunków sprzedaży (np. minimalna cena, konkretny tryb).

To rozwiązanie jest szybsze i mniej inwazyjne niż ubezwłasnowolnienie – nie uruchamia reżimu opiekuńczego i nie wymaga późniejszych zgód dla innych czynności.

Współwłasność rodzica i dziecka – art. 199 k.c. zamiast k.r.o.

Gdy współwłaścicielami są osoby spokrewnione, ale niebędące małżeństwem (np. ojciec i syn), mamy współwłasność ułamkową. Zastosowanie ma art. 199 Kodeksu cywilnego:

„Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.”

W praktyce oznacza to, że sprzedaż może dojść do skutku za zgodą sądu, nawet jeśli jeden ze współwłaścicieli nie może lub nie chce jej udzielić. Sąd bada cel czynności i interesy wszystkich współwłaścicieli; bywa, że określa minimalną cenę lub inne warunki chroniące mniejszość.

Wniosek do sądu na podstawie art. 199 k.c. powinien zawierać:

• Wskazanie współwłaścicieli i ich udziałów.
• Opis planowanej transakcji (cena, tryb, potencjalny nabywca).
• Operat szacunkowy potwierdzający rynkową wartość.
• Dokumentację medyczną/inną – jeśli brak zgody wynika z obiektywnych przeszkód.
• Uzasadnienie, że sprzedaż leży w interesie wszystkich współwłaścicieli.

Czy warto ubezwłasnowolniać współwłaściciela?

Ubezwłasnowolnienie (całkowite lub częściowe) to środek ostatniej instancji – cięższy, dłuższy i uruchamiający opiekę/kuratelę. Co istotne, nawet po ubezwłasnowolnieniu sprzedaż nieruchomości wymaga zgody sądu opiekuńczego (art. 156 k.r.o.). Jeśli celem jest jednorazowa sprzedaż, zwykle bardziej racjonalna jest zgoda zastępcza (art. 39 k.r.o. lub art. 199 k.c.).

Alternatywa: sprzedaż udziału (art. 198 k.c.)

Każdy współwłaściciel może samodzielnie zbyć swój udział bez zgody pozostałych. To częsty „plan B” oraz dźwignia negocjacyjna, gdy porozumienie w sprawie sprzedaży całej nieruchomości jest niemożliwe.

Jak kancelaria prowadzi takie sprawy

• Na starcie weryfikujemy reżim prawny: majątek wspólny (art. 39 k.r.o.) czy współwłasność ułamkowa (art. 199 k.c.).
• Kompletujemy dowody niemożności uzyskania zgody (dokumentacja medyczna, oświadczenia opiekunów/leczenia).
• Składamy wniosek w trybie nieprocesowym i (jeśli potrzeba) wnosimy o określenie minimalnej ceny/trybu sprzedaży.
• Dbamy o zabezpieczenie środków dla osoby niesamodzielnej (rachunek powierniczy, plan finansowania opieki/rehabilitacji).

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Podsumowanie

Gdy współwłaściciel nie może wyrazić zgody, ubezwłasnowolnienie nie jest z reguły konieczne. Skutecznym narzędziem jest zgoda zastępcza sądu – z art. 39 k.r.o. (małżonkowie) lub art. 199 k.c. (współwłasność ułamkowa). To rozwiązanie szybsze, mniej dolegliwe i zgodne z praktyką orzeczniczą.