Poradniki procesowe · nr 32 · Wrocław, październik 2026
Ustawa o własności lokali: co zmieni nowelizacja
Rządowy projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, numer UD312, od stycznia 2026 r. przeszedł konsultacje i trzy autopoprawki. Na 6 października 2026 r. jest na etapie Stałego Komitetu Rady Ministrów, rząd go nie przyjął, a w Sejmie nie ma druku. Część rozwiązań zapowiadanych zimą już z niego wypadła, a te, które zostały, wejdą w życie najwcześniej 3 miesiące po ogłoszeniu ustawy.
Na jakim etapie jest nowelizacja
Projekt ma w wykazie prac rządu numer UD312, a jego pierwszą wersję z 14 stycznia 2026 r. opublikowano w Rządowym Centrum Legislacji dzień później. Dziś nosi nazwę ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz niektórych innych ustaw. 20 sierpnia 2026 r. był w porządku obrad Stałego Komitetu Rady Ministrów, a ostatnia autopoprawka pochodzi z 15 września 2026 r.
Na 6 października 2026 r. Rada Ministrów projektu nie przyjęła, a w Sejmie nie ma druku z tą ustawą. Rząd planował przyjęcie w III kwartale 2026 r. Projekt przewiduje wejście w życie po upływie 3 miesięcy od ogłoszenia, więc żadne z opisanych niżej rozwiązań dziś nie obowiązuje.
Co już z projektu wypadło
W toku prac rząd zrezygnował m.in. ze zwykłej większości dla wszystkich uchwał, ze zniesienia umowy o sposobie zarządu, z sądowej korekty udziałów i z wymogu zgody wspólnoty na zmianę sposobu użytkowania lokalu. Teksty z początku 2026 r., które je opisują, są nieaktualne.
Na 6 października 2026 r. nowelizacji nie ma w Sejmie. Wspólnoty działają według dzisiejszych przepisów.
r.pr. Bartosz Stasik
Co obowiązuje dziś
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Ustawa nie wymienia balkonów, więc spory o nie rozstrzyga orzecznictwo: według Sądu Najwyższego remonty elementów konstrukcji balkonu trwale połączonych z budynkiem obciążają wspólnotę, a utrzymanie balkonu służącego wyłącznie mieszkańcom lokalu obciąża właściciela (uchwała z 7 marca 2008 r., III CZP 10/08).
Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art. 6), a Sąd Najwyższy przyjął w uchwale siedmiu sędziów, że w ramach swojej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku (uchwała z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07). Uchwały zapadają większością głosów liczoną według udziałów, na zebraniu, w obiegu albo łącznie (art. 23), a zaskarżyć je można w 6 tygodni (art. 25 ust. 1a). Zaliczki na koszty zarządu płaci się do 10. dnia miesiąca (art. 15 ust. 1), a właściciele z co najmniej 1/10 udziałów mogą żądać zwołania zebrania (art. 31).
Uchwała, która Cię obciąża?
Przeczytam uchwałę i dokumenty wspólnoty i powiem, czy da się ją zaskarżyć i ile zostało czasu.
Co zmienia projekt
Tak wygląda projekt w wersji z 10 lipca 2026 r. z autopoprawkami z 17 sierpnia, 21 sierpnia i 15 września 2026 r. Treść może się jeszcze zmienić w Komisji Prawniczej, na posiedzeniu rządu i w Sejmie.
| Sprawa | Według projektu |
|---|---|
| Nieruchomość wspólna | wprost ściany konstrukcyjne, ściany między lokalami, stropy, elewacja i elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów |
| Wspólnota | jednostka organizacyjna ze zdolnością prawną i własnym majątkiem |
| Wady części wspólnych | właściciele mogą uchwałą przenieść na wspólnotę roszczenia o usunięcie wady, odszkodowanie i zwrot kosztów wykonania zastępczego, każdy ma 6 tygodni na sprzeciw, który pomniejsza roszczenie o jego udział |
| Liczniki | zakup, montaż i eksploatacja urządzeń do rozliczania mediów jako koszty zarządu nieruchomością wspólną |
| Termin płatności | do 10. dnia miesiąca także zaliczki na media dostarczane przez wspólnotę i opłaty za odpady |
| Długi wspólnoty | właściciele odpowiadają dopiero po bezskutecznej egzekucji przeciwko wspólnocie, w części odpowiadającej udziałowi |
| Zarządca | przy więcej niż trzech lokalach powierzenie zarządu uchwałą, zmiana zarządcy z umowy notarialnej bez formy notarialnej |
| Zebranie roczne | do końca kwietnia, zawiadomienie 2 tygodnie wcześniej, gdy na zebraniu nie zapadnie uchwała o planie, ocenie zarządu albo absolutorium, zarząd zbiera głosy nieobecnych |
| Zaskarżenie uchwały | 6 tygodni od powiadomienia o treści uchwały |
| Wyższe koszty dla wybranych lokali | uchwałą inny podział kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z lokali, po przedstawieniu kalkulacji kosztów, według oceny skutków regulacji chodzi najczęściej o najem krótkoterminowy |
| Aparthotele | lokale niemieszkalne w budynkach zamieszkania zbiorowego tylko po zgodzie rady gminy |
Przepisy o roszczeniach wspólnoty z wad mają objąć także umowy zawarte przed wejściem ustawy w życie. Rada Legislacyjna w opinii z 28 sierpnia 2026 r. oceniła projekt krytycznie m.in. w tej części, więc to rozwiązanie może się jeszcze zmienić.
Czekanie na ustawę ma swoją cenę
Dopóki nowelizacja nie wejdzie w życie, roszczeń z wad części wspólnych dochodzi się na dzisiejszych zasadach, a terminy na nie biegną.
Wady w nowym budynku, a deweloper zwleka?
Przejrzę umowę i protokoły, ustalę, kto może dziś dochodzić roszczeń i na jakiej podstawie, i powiem, czy czekanie na nowelizację nie kosztuje wspólnoty roszczeń.
Pytania
Wspólnota, zarząd albo deweloper?
Wspólnota mieszkaniowa: uchwały i wady
Nie płacisz za godzinę. Płacisz za spotkanie, na które przychodzę po lekturze Twoich dokumentów. Konsultacja 350 zł: przeczytam uchwały, umowę z deweloperem albo dokumenty zarządu i powiem, co obowiązuje dziś, co zmieni nowelizacja i czy czekanie na nią ma sens. Jeśli trzeba, przygotuję pozew o uchylenie uchwały albo poprowadzę spór z deweloperem za kwotę podaną z góry. Opisz sytuację w dwóch zdaniach albo zadzwoń: 605 416 025.
Konsultacja 350 zł, bez limitu czasu, także online w całej Polsce. Wolisz od razu wybrać godzinę? Umów termin. Tajemnica zawodowa obowiązuje od pierwszej wiadomości.
O autorze
r.pr. Bartosz Stasik, radca prawny (OIRP Wrocław, nr wpisu WR-3749). Prowadzi spory budowlane i sprawy nieruchomości, w tym wspólnot mieszkaniowych i najmu, we Wrocławiu i w całej Polsce. Autor serii poradników procesowych kancelarii, cytowany w mediach w sprawach kredytowych. Ostatnia weryfikacja merytoryczna tego poradnika: 6 października 2026 r. Więcej o kancelarii →
Podstawy prawne i źródła
| Źródło | Czego dotyczy | Tekst |
|---|---|---|
| Przepisy | ||
| Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, art. 3, 6, 15, 23, 25 i 31 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232) | nieruchomość wspólna, wspólnota, zaliczki, uchwały, zaskarżenie, zebranie | tekst urzędowy → |
| Prace legislacyjne | ||
| Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz niektórych innych ustaw (UD312), Rządowe Centrum Legislacji | wersje projektu, autopoprawki, uwagi | legislacja.gov.pl → |
| Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów, wpis UD312 | planowany termin przyjęcia | gov.pl → |
| Rada Legislacyjna, opinia z 28 sierpnia 2026 r. o projekcie ustawy o zmianie ustawy o własności lokali | ocena projektu w wersji z 14 stycznia 2026 r. | gov.pl → |
| Orzecznictwo | ||
| Sąd Najwyższy, uchwała siedmiu sędziów z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 | wspólnota nabywa prawa i obowiązki do własnego majątku | SAOS → |
| Sąd Najwyższy, uchwała z 7 marca 2008 r., III CZP 10/08 | kto płaci za remont balkonu | SAOS → |